Projektentwicklung und Projektmanagement in der Stadtplanung
Qualifizierte Nahversorgung
Abgeschlossenes Projekt in der Forschungslinie "Urbane Zentren"
Verantwortliche Mitarbeiter
Forschungspartner
- Dipl.-?k. Monika Walther (Subauftrag)
- Prof. Dr. Kurt Klein | Institut für Immobilienwirtschaft | Universit?t Regensburg
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Laufzeit
- 2012 - 2013
Auftraggeber
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Beschreibung
Die Versorgung mit Lebensmitteln ist allein aufgrund der Besuchsfrequenz nach wie vor ein die Stadtstruktur pr?gender und potentiell Urbanit?t generierender Faktor. Das Forschungsprojekt liefert Erkenntnisse zur Qualit?t der Versorgung mit Lebensmitteln. Die Studie zur qualifizierten Nahversorgung hat untersucht, welchen Einfluss die unterschiedlichen Betriebsformen, die Gr??e der Betriebe und die verschiedenen Standortlagen auf die Attraktivit?t und die Bedeutung als Nahversorgungsstandort haben.
Im Rahmen des Forschungsprojektes wurde unter anderem das Einkaufsverhalten mit Gütern des t?glichen Bedarfs, d. h. vor allem mit Lebensmitteln, n?her betrachtet. Zu den Fragestellungen geh?rte u. a., ob sich die Einzugsbereiche der verschiedenen Angebotsformen im Lebensmitteleinzelhandel (Discounter vs. Supermarkt) und die Ansprüche der jeweiligen Kunden voneinander unterscheiden, ob es signifikante Unterschiede bei der Standortwahl sowie in der Projektentwicklung der einzelnen Betriebstypen gibt und wie unter anderem die Kommunen mit den Standortanfragen der Betreiber/Investoren umgehen.
Das Forschungsvorhaben liefert einerseits Erkenntnisse zur Qualit?t der Versorgung, andererseits macht es vor dem Hintergrund der baurechtlichen Vorgaben nach § 11 Abs. 3 BauNVO auf Probleme innerhalb der Genehmigungspraxis bzw. bei der Aufrechterhaltung und/oder Entwicklung von Versorgungsstandorten aufmerksam.
Ergebnisse
Die wesentlichen Ergebnisse der Studie lassen sich im Einzelnen wie folgt zusammenfassen:
- Das Nachfrageverhalten wird beim Lebensmittelkauf vor allem durch das Angebot bestimmt. D. h. der Kunde hat zwar gewisse (subjektive) Vorlieben bei der Wahl des Einkaufsortes und w?hlt bewusst zwischen den Anbietern aus, in der Summe werden diese pers?nlichen Vorlieben aber weitestgehend nivelliert: Sind in einer Region überdurchschnittlich viele Superm?rkte (oder Lebensmitteldiscounter) angesiedelt, kaufen dort auch überdurchschnittlich viele Kunden ein - auch wenn die Discount-Formate eine überdurchschnittliche Anziehungskraft besitzen.
- Als wichtigste Einkaufsgründe für den Lebensmitteleinkauf werden von den Kunden vor allem N?he, gro?e Auswahl, günstige Preise und Qualit?t genannt. Andere qualitative Aspekte wie ?bersichtlichkeit der L?den, Service, Kommunikation oder Einkaufsatmosph?re besitzen (zumindest zum jetzigen Zeitpunkt) eine deutlich geringere Bedeutung.
- Die in § 11 Abs. 3 BauNVO formulierte Vermutungsgrenze zur Gro?fl?chigkeit bei 1.200 m? Geschossfl?che bzw. 800 m? Verkaufsfl?che, ab der Auswirkungen u. a. auf den Verkehr, auf die Nahversorgung der Bev?lkerung und auf die Zentren vermutet werden, konnte für den Lebensmittelbereich nicht belegt werden. Allerdings ist auch kein anderer Grenzwert festzustellen, ab der sich der Einzugsbereich (und somit m?gliche Auswirkungen) signifikant erweitert.
- Dieser Argumentation folgend unterscheiden sich auch gro?- und kleinfl?chige Discounter (+/- 800 m?) hinsichtlich Verkehrsaufkommen und Einzugsgebiet nicht grundlegend voneinander. Lebensmitteldiscounter sind (unabh?ngig von der Gr??e) bzgl. Verkehr (Modal Split) und Einzugsbereichen (Ausgaben- und Umsatzanteile) mit mittelgro?en Superm?rkten (bei einer durchschnittlichen Verkaufsfl?che von rd. 1.200 m?) vergleichbar.
- Diese Betriebsformeneffekte werden allerdings deutlich durch die Siedlungsstruktur (Stadtgr??en) und die Lage der M?rkte überpr?gt.
- Auswirkungen von sog. zentrenrelevanten Randsortimenten in Lebensmittelm?rkten auf die Zentren konnten in der Einzelbetrachtung der Standorte nicht nachgewiesen werden, Summeneffekte sind jedoch nicht auszuschlie?en bzw. wahrscheinlich.
- Mittelgro?e Superm?rkte mit durchschnittlich rd. 1.200 m? Verkaufsfl?che sind im Vergleich zu Discountern – trotz vergleichbarer Einzugsbereiche und durchschnittlicher Ums?tze pro Markt – aufgrund der vielfach starren Interpretation der 800 m?-Schwelle in ihrer Standortwahl eingeschr?nkt (Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 BauNVO muss erst widerlegt werden).
- Im Rahmen der Studie konnte aber auch best?tigt werden, dass es die St?dte und Gemeinden mit ihrer kommunalen Planungshoheit letzten Endes selbst in der Hand haben, die Versorgungsstruktur zu bestimmen. Sie k?nnen st?dtebaulich unerwünschte Standorte und Formate verhindern oder zumindest erheblich erschweren und die angestrebte Versorgungsstruktur als Angebotsplanung bekr?ftigen. Der Wettbewerb im Lebensmitteleinzelhandel wird somit also (auch) in der Kommunalpolitik entschieden.
Die detaillierten Ergebnisse der Studie finden Sie hier:
Endbericht zur Qualifizierten Nahversorgung
